機(jī)構(gòu)：申萬(wàn)宏源研究
研究員：袁豪/陳鵬
22 年?duì)I收同比+83%、歸母凈利潤(rùn)同比+39%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)靚眼、超出市場(chǎng)預(yù)期。公司發(fā)布2022 年業(yè)績(jī)公告，2022 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收996.4 億元，同比+82.6%（經(jīng)調(diào)整）；毛利152.2 億元，同比+67.6%（經(jīng)調(diào)整）；歸母凈利潤(rùn)49.3 億元，同比+38.9%（經(jīng)調(diào)整），超出市場(chǎng)預(yù)期；基本每股收益2.84 元，同比+15.9%（經(jīng)調(diào)整）。公司營(yíng)收增長(zhǎng)迅猛，主要源于地產(chǎn)交付節(jié)奏提升明顯；公司22 年毛利率15.3%，同比-1.0pct；凈利率5.6%，同比-1.9pct；三費(fèi)率合計(jì)為8.8%，同比+1.1pct。
此外，公司合聯(lián)營(yíng)公司收益10.1 億元，同比+126%；計(jì)提預(yù)期信貸虧損撥備3.8 億元，同比+843%；存貨減值準(zhǔn)備37.9 億元，同比+517%，但在本次較為充分的減值后，預(yù)計(jì)公司有望輕裝上陣、實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展。截至22 年末，公司預(yù)收款達(dá)1,776 億元，同比+20%，覆蓋22 年?duì)I收1.8 倍。
22 年銷售1,691 億、同比+3%，投資積極，逆勢(shì)環(huán)境下行業(yè)排名穩(wěn)步提升。2022 年，公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1,691 億元，同比+3%；權(quán)益口徑銷售金額1,215 億元，同比-6.6%；權(quán)益銷售面積610 萬(wàn)平米，同比-10.7%；同期TOP50 房企全口徑銷售額同比-40.5%，公司銷售表現(xiàn)更具韌性。根據(jù)CRIC 榜單，建發(fā)房產(chǎn)行業(yè)銷售排名第10 位，較21 年末提升11 名。公司22 年實(shí)現(xiàn)銷售回款1,622 億元，回款率96%。在行業(yè)基本面大幅下行階段公司仍能堅(jiān)定信心保障銷售規(guī)模穩(wěn)定，主要受益于公司持續(xù)深耕供需關(guān)系良好的一二線城市，且產(chǎn)品力雄厚、保障項(xiàng)目去化速度。22年公司拿地金額824 億元、拿地銷售金額比49%；貨值1474 億元，權(quán)益比例72%，其中一二線城市占比91%；22 年末，公司土儲(chǔ)可售面積1,620 萬(wàn)方，同比-16.7%，權(quán)益比例76%，其中一二線占比72%；權(quán)益土儲(chǔ)可覆蓋22 年權(quán)益銷售面積的2 倍，公司后續(xù)仍有補(bǔ)土儲(chǔ)訴求。
三條紅線維持綠檔，融資成本再創(chuàng)新低，激勵(lì)機(jī)制更為完善。2022 年，公司在手現(xiàn)金502.8 億元，同比+9%；有息負(fù)債920 億元，同比+4%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率63.3%、凈負(fù)債率52.6%、現(xiàn)金短債比5.5 倍，財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健，三條紅線維持綠檔。當(dāng)前在行業(yè)融資持續(xù)趨緊背景下，公司國(guó)企背景具備明顯融資優(yōu)勢(shì)。報(bào)告期末，加權(quán)融資成本4.33%，同比-0.36pct，融資成本持續(xù)優(yōu)化。
22 年11 月公司激勵(lì)機(jī)制進(jìn)一步完善，擬向公司董事、高管、核心骨干及員工合計(jì)不超過(guò)700 人授予限制性股份，發(fā)行5,000-10,000 萬(wàn)股股份，占發(fā)行后股本的3.04%-5.91%，授予價(jià)格7.01 港元。公司經(jīng)營(yíng)一直具備高激勵(lì)、高市場(chǎng)化基因。截至22 年末，兩期股權(quán)激勵(lì)占公司股份合計(jì)7.75%。
投資分析意見(jiàn)：業(yè)績(jī)靚眼、財(cái)務(wù)健康，經(jīng)營(yíng)逆勢(shì)擴(kuò)張，維持“買入”評(píng)級(jí)。建發(fā)國(guó)際集團(tuán)扎根福建，堅(jiān)持高品質(zhì)重點(diǎn)布局，是廈門國(guó)資委旗下最大地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，且管理層持股，管理架構(gòu)完善；銷售增速在同規(guī)模房企中位居前列，兼具國(guó)企的穩(wěn)健性與民企的靈活性；目前三條紅線維持綠檔，融資優(yōu)勢(shì)顯著，助力逆境擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)彎道超車。我們認(rèn)為公司未來(lái)結(jié)算仍具較強(qiáng)確定性、同時(shí)利潤(rùn)率有望低位回升，我們上調(diào)23-24 年歸母凈利潤(rùn)58.7、67.9 億元（原值56.0、66.9 億元），新增25年業(yè)績(jī)77.9 億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23/24 年P(guān)E 分別為7.3/6.3 倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)算利潤(rùn)率超預(yù)期下行，銷售去化率不及預(yù)期。
